导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(z串子是什么意思网络，足球串子是什么意思hái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(b串子是什么意思网络，足球串子是什么意思ù)是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(d串子是什么意思网络，足球串子是什么意思à)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 串子是什么意思网络，足球串子是什么意思